【情報入手前と比べると】情報に触れるほど選択肢は減少する

情報に触れるほど選択肢は減少する

この文章の結論

情報入手前の選択肢は無限大

住宅ローンを選択しなければならないとする。何の情報もない、初めてで何も知らない状況では、借入先は絞られておらず、選び放題である。

そこで「固定金利型は金利が一定で返済額が変わらないため、これから教育費のかかる人にはいいですよ」と言われたとすると、その情報から抜け出すのは難しい。最初に見たものを親だと思う「刷り込み」のようだ。他の金利タイプのメリットを受けたとしても、金利が変動することを気にするだろう。

フラット35は個人でも取次店と契約することで販売することができる。フラット35を販売しているFPは固定金利型のメリットを強調するだろう仮に取次店として継続できる条件として年間ノルマがあった場合はなおさらである。基本的に「公正・中立」なFPは、固定金利型のメリットのみを情報発信することは考えにくい。なぜなら、家計の状況や個々の考え方によって、選び方が異なるからだ。

ネット情報でも営業による情報でも、最初に知った知識は強く記憶されるだろう。先ほどの固定金利型の例では、変動金利型や固定金利期間選択型を選択しにくくなるため、情報に触れた瞬間、選択肢が減少する可能性がある。複数の選択肢から選ばなければならない場合、公平な情報をもとに判断しなければならない。

ネット情報はサイトによってはアフィリエイトによる広告収入を目的としている。紹介し、そのサイト経由で商品が売れれば紹介料を得られる仕組みだ。この仕組み自体はいいが、そのことを踏まえて情報を読まなければ、間違った選択肢を選ぶかもしれない。

世の中には様々な情報にあふれており、よく聞く言葉はすべての人に当てはまると勘違いしやすい。
・変動金利型は金利が変動するため、低金利の今はリスクが高い。
・退職後の生活資金は1億円必要だ。
・年金は当てにならないので、安定している不動産投資をすべきだ。
・今ではサラリーマンで不動産投資をしている人が増えている。
など、よく聞くのではないだろか。

ちょっと保険の見直しで保険料を下げようと思ったのに、個人年金保険に加入してしまった、という人は少なくない。もちろん必要であれば問題ないが、当初の目的と結果が異なっている。またほかの商品の方が優れていることも多々ある。

このように情報に触れる前から、情報に振り回されることを意識しておかなければ、結果として営業の勧めるがままとなるだろう。自由に選択できるのに、いつの間にか「選択させられている」のである。

住宅ローン 変動金利か固定金利か

住宅ローンで、変動金利か固定金利か、迷っていませんか。

家計にとって最適の金利を選ぶことが重要ですが、情報自体に営業の思惑が付加されていることがあります。家計にとって最適と考えたけれども、実際には違うこともあります。

たとえば、フラット35を販売してある人は固定金利のメリットである、計画的に返済できる、金利釜変動しないので安心、今は低金利なので変動金利は危険など、を強調するでしょう。

たしかに固定金利のメリットなのですが、これを理由に選んでも、家計のためになっているとは言えません。

中立的な情報を得なければ、いつまでも自分が得する選択をできません。

つづく・・・

フラット35の金利に新機構団信の保険料が含まれるようになりましたが・・・

 2017年10月からフラット35の金利に新機構団信の保険料が含まれることになり、金利が上がっています。通常より、0.28ポイント上がっているのですが、ちょっと疑問があるため、備忘録として記載。後日、検証します。

・2017年9月の金利は1.08%でした。
・2017年10月の金利は新機構団信なしで換算すると、10月の金利が1.36%でしたので、1.08%となります。
・しかし、2017年10月から新機構団信なしにした場合、0.2ポイント下げられるので、1.16%です。
⇒ なぜ0,28ポイント下げないのか?

つづく・・・

お金の使い道・使い方は自由!

基本的にお金の使い方は個人の自由です

 様々な執筆をしていますが、なかなか依頼されるテーマでは書けない内容といいますか、補足となります。どのような表現が分かりやすいのか、日本語の難しさに翻弄されている毎日です。

 さて基本的に「お金の使い方は個人の自由」なのです。住宅にいくらかけようが、保険に入る入らないも自由です。「他人に言われる筋合いはねぇ!」というぐらいの気合で、自分で価値のあると思われるものにお金を使えばいいと思います。価値観や考え方は人それぞれですので、専門家の記事は気にしなくていいんです。しかし会社員を辞めて分かったのですが、自由になると責任が半端ないくらい降りかかってくるのです。

記事は特定の人に向けた情報

 記事を書いているとき、ある特定の人たちを頭に浮かべます。「特定の人たち」は記事のテーマによって違うのですが、すべての条件にあてはめて書くことはできません。年収1,000万円の人もいれば年収400万円の人もいる、借金を抱えている人やそうでない人、貯蓄がある人ない人など、100の家庭があれば100の家計があります。しかも「特定の人たち」が読んだとしてもピッタリは当てはまらない場合もあります。年収500万円の人に向けた記事でも貯蓄額や借入額は人それぞれです。退職金が出る会社かどうか、定年まで勤めるつもりかどうかによっても違ってくるでしょう。ただ、「本当はこのような消費をしたくないのに思い通りにいっていないのはなぜ?」と感じている人の何らかの「気づき」になってくれれば私の知識が生かされていると感じられます。

稼げる金額は限られている

 たとえば30歳の人が60歳までの30年間、手取額が400万円だとします。60歳まで稼げるお金は、1億2,000万円(400万円×30年)です。手取額が500万円なら1億5,000万円、600万円なら1億8,000万円です。会社員や公務員であれば、給料が急激に上がることは考えにくいですので、おおまかに計算することはできるでしょう。1億2,000万円を何に使うかは自由ですが、特定のものに使うとその分他のものを買えなくなります。当たり前ですね。

 続く

住宅ローンの4つの「罠」

情報は「ワナ」だらけ

 2017年11月現在、住宅ローンの金利は史上まれにみる低金利で、新規借り入れだけでなく借り換えをするにもいい時期だ。また固定金利の金利水準も低く、金利が一定で金利変動リスクを負わずに借りられる。一方、みずほ銀行の地方(東北や中国、九州が候補)や三菱UFJ信託銀行が住宅ローンの撤退を発表するなど、採算性の低下が顕著だ。借り手にとっては低金利で借りられるためメリットが大きいが、「トク」しているようで実は「ソン」しているケースがもある。ここでいう「ソン」は、もう少し気を付けておけば、もっといい商品を選択できた、という意味の損である。引っかかりやすいポイントを挙げておこう。

固定金利期間選択型の金利の「ワナ」

 固定金利期間選択型は、5年や10年など、一定期間は固定金利で、期間満了後に再度、変動金利型か固定金利期間選択型を選ぶタイプだ。特に10年固定は競争が激しく、他の期間よりも優遇幅が大きい。金利は、店頭金利、優遇金利、引き下げ幅を確認する必要がある。実際に適用されるのは優遇金利だが、「優遇金利=店頭金利ー引き下げ幅」で求められる。ホームページ上で特に目に留まるように表示されているのは優遇金利だ。住宅ローンを探している人は優遇金利がより低い金融機関を探す。そのため、金融機関としてはいかに優遇金利を低くできるかにかかっているといえる。
 ここで本題だが、魅力のある金利設定の多い10年固定だが、10年固定の場合、10年後に再び金利が変わる可能性が高い。具体的には以下のようになる。
 当初10年間 店頭金利-1.875%
 11年目以降 店頭金利-1.6%
 このように11年目以降の引き下げ幅を下げている金融機関が多い。当初10年間の金利が低くても、11年目以降の金利は他行に比べて高い場合、総返済額は増える可能性が高い。金融機関にしてみれば当初10年間は赤字でも11年目以降に回収するという方法をとれば、当初10年間の金利を他行より低くすることが可能だ。

お客様にピッタリの「ワナ」

 金融機関だけでなく、保険の勧誘でもあるが、十分に情報収集して選んだ金融機関に相談すると、条件を満たしておらず、別の商品を提案されるケースがある。「大変申し訳ございませんが、こちらの商品は〇〇な人向けでして・・・、しかしお客様にピッタリの商品がありますよ」と言われ、せっかく時間をかけて選んだことが無駄になる場合だ。たしかにその金融機関の商品の中では魅力ある商品で嘘はついていないが、商品が変わったことにより他行の商品の方がよくなる。多くの人がこのことすら気づいていないのではないだろうか。商品が変わったら、もう一度比較し直そう。

情報サイトの「ワナ」

 金融機関の情報を集めているとランキングサイトなど、求めている情報にたどり着くことがある。広告料目的のアフィリエイトサイトだが、特に次のようなポイントに注意が必要だ。
・住所、、氏名、連絡先などの運営者情報がない。
・誰が書いた記事かわからない、または「運営者」「編集部」が書いたことになっている。
・ランキングなど掲載されている金融機関が一部だ。
・他のサイトと文章が同じ など
これらのサイトは「ウソ」は書いていないが、訪問者にあてはまらないことも多い。情報の見極めが必要だ。

保証料0円の「ワナ」

 「当行は保証会社を利用していないため保証料は無料です」とうたっている金融機関がある。都市銀行をはじめ保証会社を利用している金融機関は保証料で60万円程度かかるため、0円は魅力だ。しかし保証料はなくても「事務取扱手数料」で同等額かかる。やっかいなのは、保証料0円だが事務取扱手数料を考慮しても費用が安い金融機関があることだ。総返済額で比較しなければならない典型例だが、最初の「いい」という感情を引きずらないようにしよう。

つづく・・・

フラット35を深堀してみる

フラット35の仕組み

フラット35をはじめとする長期固定金利商品は住宅金融支援機構が販売し、各金融機関が窓口になっている住宅ローン商品だ。金融機関は毎月住宅金融支援機構から指定される金利の範囲に、自らの利益を載せて販売する。現状の金利は最低金利を採用する金融機関がほとんどで、事務取扱手数料で収益を得ているか、費用に充当している。債権者である住宅金融支援機構は、住宅ローンを証券化し、投資家に販売する。住宅金融支援機構は、住宅ローンの利息から投資家に支払う利息の差額が収益となる。この証券化された住宅ローンが貸付債権担保住宅金融支援機構債券(機構MBS)である。

住宅金融支援機構債券の仕組み

債券は、資金調達を目的に発行される証券だが、利率や満期日が決まっており、満期になると額面金額を受け取ることができる。個人向け債券は別として、一般的に債券は市場で売買されるため需要と供給の関係で債券価格は上下する。発行主体は、国や地方公共団体など様々である。今回は、住宅金融支援機構債券について調べてみた。
※追記1:専門用語だらけなので、サイトを更新しながら、情報を整理し、その都度、疑問点も明示する。疑問点は将来に渡って解決できればと考えている。

  • 資産担保型の財投機関債
  • 住宅金融支援機構が提示する住宅金融支援機構債券のポイントは次の6つだ。

    財投機関債のバーゼル規制上のリスクウエイトは、10%である。

  • 均質かつ地域分散効果の高い住宅ローンプール構成
  • 住宅ローンの買取基準と証券の適格基準により、ローンプールの組成を均質にし、機構MBSのキャッシュフロー分析を容易にしている。

  • デフォルト債券等の信用リスクは機構が負担
  • 3ヵ月延滞までは、延滞がないもとして元利金が支払われる。4ヵ月以上の延滞はデフォルト債権の発生となり、当該信託債券は解約される。解約されると、繰上償還が実施され、以下の算式で償還額が計算される。
    「元本相当額×信託債権残高に対する機構MBS残高の比率」

  • 超過担保を設定することによりAAAの格付けを取得
  • 信託財産元本額=受益権元本額となるが、信託財産元本額に超過担保を設定することで格付けがAAAとなり、信用リスクを限りなく減少させている。投資家は金利リスクと繰上償還リスクに着目した投資をする。
    住宅金融支援機構の発行体としての格付けは、S&PからA+、R&IからAA+を取得している。
    S&Pが付与する機構MBSの格付けは、ストラクチャード・ファイナンス格付の識別子「(sf)」が付記される。

  • 機構MBSの元利金は信託債券プールの返済状況に応じて毎月支払い(月次パススルー方式)
  • 住宅ローンプールの元利金の支払額に応じて、投資家に対して機構MBSの元利金が支払われる。
    繰り上げ返済は繰上償還リスクとなり、当初予定していた利金が減少することになる。また想定信託債券残高が10%以下となったら、クリーンアップコールを行使できるため、投資家にとってのリスクとなる(繰上償還リスクである)。
    機構MBS償還額は、元本回収した翌月25日に金額が決定し、翌々月10日に支払われる。
    受益権行使事由発生前、機構MBSは超過担保との残高按分により元利金が支払われるプロラタ方式
    受益権行使事由発生後、受益権が超過担保に優先して償還されるシーケンシャル方式

  • 積極的なデータ提供により機構MBSの分析や投資判断が容易に
  • 機構MBSの分析や投資判断に役立つ情報は積極的に公開する。
    ・信託(候補)債券関連データ
    ・信託(候補)債券予定ファクター
    ・PSJ予測統計値
    ・ファクター等毎月開示情報
    ・属性分析データ(13項目)
    ・償還履歴データ(コアデータ) など

主なスキーム

住宅金融支援機構が住宅ローン債権を信託銀行に信託し、それを担保に債券を発行している。償還は月次パススルー方式を採用し、元利金が毎月支払われ、元本残額が当初元本額の10%未満になると全額繰り上げ返済が可能となるクリーンアップコール条項を備えている。信用担保の面では、住宅金融支援機構が発行主体になることに加え、調達額を超える担保資産を譲渡する超過担保をとることでトリプルエーを取得している。

関連用語 「財投機関債」

“財投機関債は、財投機関が民間の金融市場において個別に発行する債券のうち、政府が元本や利子の支払いを保証していない公募債券です。平成13年度の財政投融資改革において導入され、現在、財投機関の資金調達手段の一つとして機能しています。発行体の信用力に依存した普通社債(Straight Bond)と担保となる資産の信用力に依存した資産担保証券(Asset Backed Securities)の二種類に大別されます。
財投機関債を発行する際、財投機関はその財務状況や経営成績についてIR(投資家向けに行われる自主的な情報提供活動)を通じて外部の評価を受けることになるため、発行額にかかわらず財投機関債には財投機関のディスクロージャーを促進させ、事業運営の効率化を促す効果があると考えられます。他方、財投機関債の利回りは国債利回りと比べ高金利であることに加え、発行から償還までに諸費用を要するなど、財政融資や政府保証債と比べ高コストになることから、効果と調達コストを勘案しながら、財投機関債の発行額を判断する必要があります。
調達規模が少ない財投機関においては、発行ロットが小さくなると、流動性が低く、規模に対するコストも増大するおそれがあることから、相当程度の資金調達を行う財投機関において、財投機関債を発行することとしています。”
出典(引用):財務省『財投機関債とは何ですか』 

関連用語 「バーゼル合意」

バーゼル合意とは、バーゼル銀行監督委員会(注1)が公表している国際的に活動する銀行の自己資本比率や流動性比率等に関する国際統一基準のことです。日本を含む多くの国における銀行規制として採用されています。
バーゼル合意は、1988年(昭和63年)に最初に策定され(バーゼルI)、2004年(平成16年)に改定されました(バーゼルII)。その後、2007年(平成19年)夏以降の世界的な金融危機を契機として、再度見直しに向けた検討が進められ、2010年(平成22年)に新しい規制の枠組み(バーゼルIII)について合意が成立しました。
なお、バーゼル銀行監督委員会の常設事務局が国際決済銀行(Bank for International Settlements。略して「BIS」と言われます)にあることから、バーゼル合意は「BIS規制」と呼ばれることもありますが、BISとバーゼル銀行監督委員会は別組織のため、「バーゼル規制」がより正しい呼称と言えます。
出典(引用):日本銀行『バーゼル合意、バーゼルI、II、IIIとは何ですか? いわゆるBIS規制とは何ですか?』

関連用語 「PSJモデル」

※調査中

関連用語 「プロラタ方式」

※調査中

関連用語 「シーケンシャル方式」

※調査中

住宅金融支援機構債券と金利

第120回機構債

発行額 2,408億円
条件決定日(募集日) 2017年4月20日
発行日(払込日) 2017年4月27日
表面利率 0.40%
ローンチスプレッド 39bps(0.39%)
発行価額 100円
信用補完率 19.9%

表面利率は、額面に対する年利なので、年0,4円の利金が受け取れる。ローンチスプレッドとは、「表面利率」と「条件決定時の新発10年国債利回り」との差を表し、2017年4月20日の新発10年国債利回りが0.014%なので、ローンチスプレッドは0.39%となる(端数処理方法は調査中)。信用補完率は、信用補完÷貸付債権担保(機構MBS)で求められ、信用補完率約20%ということは、担保額の約2割を追加して、より信用度を上げていることになる。

第120回機構債 担保債権プールの属性

    

当初融資額総額 3,007億5,133千万円
融資件数(債務者ベース) 10,518人
平均当初融資期間 31.0年
平均融資率 90.24%
平均返済負担率 21.96%
加重平均金利 0.89%
加重平均残存期間 31.8年

フラット35は、返済期間に応じて金利が異なる。そのため、金利と残存期間は加重平均した数値が公表されている。それが加重平均金利と加重平均残存期間である。

平成28年度 債券発行額

貸付債権担保債券 2兆5280億円/一般担保債券 344億円/財形住宅債券 538億円/住宅宅地債券 783.42億円

住宅ローン 金利の構成

投資家に支払う利息等+機構が事業運営するための費用+民間金融機関の受取額相当(サービシングフィー)

つづく・・・

公庫MBS:NOMURA-BPI、日興債権パフォーマンス・インデックス、ダイワ・ポンド・インデックスへの組み入れ

出典:住宅金融支援機構『貸付債権担保住宅金融支援機構債券の概要』
参考文献:住宅金融支援機構『貸付債権担保住宅金融支援機構債券の概要』
参考文献:日本銀行金融研究所『住宅ローン債権担保証券のプライシング手法について』
参考文献:日本銀行金融研究所『証券化によるオフバランス化による問題』
参考文献:NRI北京金融システム研究『銀行融資のオフバランス化とリスク』
参考文献:新生銀行『証券化リサーチノート』

発信者の意図を読み取らなければ自分に合った商品を選べない?

 インターネットをはじめ、様々な方法で広告宣伝することが可能です。投資会社自らが直接訴えかけるケースが多いですが、アフィリエイトをはじめ、有名な人に広告宣伝費を支払い、情報発信することもあります。多くの方は、投資に関する内容の良し悪しや真偽を判断するのに気を取られており、なぜそのような情報発信をするのか、この点に注意を払っていないのではないでしょうか。

 例えば、不動投資を勧める場合、不動産投資会社が勧めるのは当然です。しかし不動産投資をしている人が情報発信をしているケースもあります。なぜ不動産投資をしている人が情報発信をするのでしょうか。また不動産投資をしていなくても不動産投資について詳しい人から勧められたらどのように感じるでしょうか。なぜこの人たちは不動産投資を勧めるのでしょか。

 不動産投資はあくまで例ですが、株式投資でも金投資でも構いません。特定の投資が魅力があると発信している人の立場とその内容の裏を取る必要があります。よく調べると、投資会社の顧問になっているなど金銭的なつながりが見られます。また本当に魅力ある投資なのか、嘘は言っていないが気まずいことは強調しないはずです。デメリットだけでなく、本当に投資する価値があるか、データを当たる必要があります。

 このように発信元の意図を読み取り、改めて発言について検討すると、信ぴょう性があまりないことに気づきます。このことはその投資を辞めるように促しているわけではありません。あくまで本当にその投資が必要なのか、客観的な視点で見てほしいためです。冷静に、客観的な立場で見ても魅力的な投資であれば、すべきでしょう。受動的な情報だけで判断せず、自ら進んで情報を収集して初めて投資すべきかどうかの判断が可能だということを忘れないでください。

つづく・・・